VINICIUS MACÊDO E SAMARA ALMEIDA
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Mariana Martins comprou em 2024 um apartamento no Santo Cristo, no Rio de Janeiro, para investir e, sem encontrar empresa disposta a gerenciar o imóvel na região, teve de aprender sozinha. Foi ao YouTube, montou o anúncio no Airbnb e recebeu a primeira família. Hoje, aos 42 anos, ela administra 30 apartamentos entre o Porto Maravilha e a zona sul carioca, depois de abandonar a confeitaria que exercia havia cinco anos.

A trajetória de Mariana ilustra uma mudança no mercado de aluguel por temporada no Rio. A renda extra para proprietários passou a atrair profissionais e empresas especializadas em gestão, limpeza e manutenção, transformando a locação de curta duração em um segmento com estrutura, margem e risco operacional próprios.

O Rio tem 25 mil imóveis ativos voltados para essa modalidade -crescimento de 18% em um ano, segundo levantamento do Secovi-Rio de março de 2025. O estado recebeu 884,5 mil turistas internacionais no primeiro trimestre de 2026, alta de 19% em relação ao mesmo período anterior e o maior volume do país, segundo a Embratur.

Copacabana concentra o maior número de anúncios, com 7.760 imóveis listados, seguida por Ipanema (2.231) e Leblon (1.216). A diária média em Ipanema chega a R$ 1.042. São Paulo lidera em volume total no país, mas os números cariocas mostram maior rentabilidade por imóvel: enquanto a capital paulista concentra viagens corporativas, o Rio atrai visitantes de lazer com presença internacional ao longo de todo o ano.

A expansão criou uma cadeia de prestadores de serviço. Marcelo da Rocha Silveira, arquiteto e professor titular da UFRJ, comprou um apartamento no Porto Maravilha em 2023 e o anunciou na plataforma.

Desde então, tornou-se parte dessa engrenagem: uma administradora coordena a operação, empresas de limpeza preparam o imóvel a cada troca de hóspedes, lavanderias cuidam das roupas de cama e equipes de manutenção resolvem imprevistos entre reservas. “Houve um aumento significativo de serviços no entorno –restaurantes, minimercados, lojas de conveniência. Táxis e Ubers aumentaram muito”, diz.

Mariana conta que foi necessário contratar equipes e buscar capacitação. “Não dá para ser amadora. Se você não se profissionalizar, não consegue andar na plataforma, não consegue rentabilizar”, diz.

Para Renato Ticoulat, proprietário da Limpeza com Zelo, rede de franquias especializada em imóveis de temporada, a mudança é estrutural. “A locação por temporada deixou de ser uma renda complementar para se tornar um negócio com dinâmica própria, margem, custo e risco operacional”, afirma.

Mariana diz que imóveis compactos não têm margem para ajustar preços na baixa temporada -os grandes conseguem reduzir a diária e continuar operando. Se fosse investir hoje, afirma que compraria um imóvel de dois quartos, capaz de receber ao menos seis hóspedes.

O impacto econômico do setor é estimado em R$ 17,8 bilhões na economia do estado em 2024 e mais de 110 mil postos de trabalho, segundo estudo da Fundação Getulio Vargas encomendado pelo Airbnb. Na capital, o levantamento aponta R$ 5,6 bilhões no PIB municipal e 61,6 mil empregos. Para cada R$ 10 gastos com hospedagem na plataforma, outros R$ 52 circularam em setores como alimentação, transporte e lazer.

A expansão tem um lado negativo para quem mora na cidade. Nos últimos dois anos, a oferta de imóveis para locação tradicional na zona sul caiu 27,5%, enquanto os aluguéis tiveram aumento médio de 17%, chegando a 50% em Copacabana, segundo o Secovi-Rio. O metro quadrado em Ipanema subiu 12,5% em 2025, mais do que o dobro da média nacional de 6,5%, segundo o FipeZap. A migração de imóveis para o aluguel de curta temporada -que pode render até 50% a mais que o convencional- é apontada como um dos fatores que reduzem a oferta.

Para Leonardo Schneider, vice-presidente de locação do Secovi-Rio, o Airbnb é parte do cenário, mas não a explicação central. “O aumento dos aluguéis está mais ligado ao desequilíbrio entre oferta e demanda. Temos menos imóveis disponíveis, mais pessoas buscando aluguel e juros altos dificultando a compra”, diz.

Schneider defende cautela antes de adotar restrições mais duras, como as de Barcelona e Nova York. “Antes de restringir fortemente a atividade, é preciso demonstrar, com dados consistentes, que a locação por temporada é a principal responsável pela redução da oferta habitacional. O Rio ainda busca ampliar sua vocação turística. São realidades diferentes.”

A expansão também divide condomínios. Roberto Bigler, vice-presidente de condomínios do Secovi-Rio e diretor jurídico da Abadi (Associação Brasleira das Administradoras de Imóveis), aponta dois problemas: o impacto na convivência -a rotatividade constante de desconhecidos altera a dinâmica de edifícios- e o desgaste físico das edificações. “A pessoa vai tomar não mais um banho por dia, vai tomar três, quatro. Vai subir e descer o tempo todo. Você aumenta a utilização de equipamentos para os quais a edificação não foi preparada”, diz.

Em maio maio, a Segunda Seção do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que donos de imóveis em condomínios residenciais só poderão oferecer locações do tipo se houver autorização expressa em assembleia de pelo menos dois terços dos condôminos.

Em dezembro de 2025, a comissão especial da Câmara Municipal aprovou o relatório final sobre o projeto de lei 372/2025, que propõe regulamentar a hospedagem intermediada por plataformas. O projeto prevê cadastro de hóspedes e proprietários, mas dispensa alvará. A votação no plenário está prevista para 2026.

O setor hoteleiro, com 3.000 estúdios em construção no centro e 7.000 na região do Porto, aponta concorrência desleal. Para Mariana, a disputa não faz sentido. “São públicos diferentes. O Airbnb atende famílias grandes que querem ficar tudo no mesmo ambiente. Antes não era possível.”

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